为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国 woo_eye@qq.com
泰安市信访事项复查复核办法
山东省泰安市人民政府
政府令第146号
《泰安市信访事项复查复核办法》已经市政府批准，现予公布，自2010年9月1日起施行。
市 长
二○一○年七月十九日
泰安市信访事项复查复核办法
第一章 总 则
第一条 为规范行政机关信访事项复查、复核工作，保护信访人的合法权益，维护正常的信访秩序，根据《信访条例》、《山东省信访事项复查复核办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称复查，是指信访人对行政机关作出的信访事项处理意见不服，可以自收到书面答复之日起30日内向原办理机关的上一级行政机关请求复查，由收到复查请求的行政机关作出复查意见的活动。
本办法所称复核，是指信访人对复查意见不服，可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关的上一级行政机关请求复核，由收到复核请求的行政机关作出复核意见的活动。
第三条 市政府及其工作部门、县（市、区）人民政府是复查复核机关，其负责复查、复核工作的机构（以下简称复查复核机构）具体办理复查、复核事项，履行下列职责：
（一）具体承办复查、复核申请和申诉的受理工作；
（二）向有关组织和人员调查取证，查阅文件、资料以及举行听证会；
（三）审查原处理、复查意见和下一级复查机关不予受理决定是否合法与适当，拟订复查、复核意见和对申请人申诉的决定或告知；
（四）按照职责权限，督促复查申请的受理和复查、复核意见的履行；
（五）办理复查、复核事项统计和备案审查事项；
（六）研究复查、复核工作中发现的问题，及时向有关机关提出完善政策或者改进工作的建议；
（七）对违反《信访条例》、《山东省信访事项复查复核办法》和本办法的行为依照规定的权限和程序提出处理建议；
（八）指导、监督和检查下级复查复核机构的工作；
（九）办理上级复查复核机关交办的复查、复核等相关事宜；
（十）法律、法规、规章规定的其他职责。
第四条 复查复核机构应当依照有关规定配备、充实具有法律等相关专业知识的复查、复核专职工作人员，保证其工作能力与工作任务和形势发展相适应。市政府工作部门要指定有关科室或者明确专门人员负责信访事项复查复核工作。
第五条 复查复核机构及其工作人员从事复查、复核活动，应当恪尽职守、秉公办事，查明事实、分清责任，宣传法制、教育疏导，及时妥善处理，不得推诿、敷衍、拖延。
信访复查复核事项的经办人员与信访人、信访事项有利害关系或者其他关系，可能影响公正办理的，应当回避。
第二章 申 请
第六条 信访人对行政机关作出的信访事项处理、复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内，向原办理、复查行政机关的上一级行政机关提出复查、复核申请。
因不可抗力或者其他正当理由耽误申请期限的，申请期限自障碍消除之日起连续计算。
第七条 依照本办法的规定申请复查、复核的信访人是申请人，原办理、复查机关是被申请人；与信访事项有利害关系的其他公民、法人或者组织，可以作为第三人参加复查、复核。
多人提出同一复查、复核申请的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。
申请人、第三人可以委托代理人代为参加信访复查、复核。
第八条 申请复查、复核应当符合下列条件：
（一）申请人必须是不服处理、复查意见的信访人；
（二）有具体的复查、复核请求和事实依据；
（三）属于信访复查、复核的范围，并且无法通过行政复议、诉讼、仲裁等法定途径解决；
（四）在法定申请期限内提出。
第九条 申请人采用书面方式申请复查、复核，应当在复查、复核申请书中载明下列事项：
（一）申请人的基本情况（姓名、性别、出生年月、有效证件名称及号码、联系地址、联系电话、邮政编码等）和被申请人的名称；
（二）复查、复核请求；
（三）主要事实和理由；
（四）收到信访事项处理、复查意见书的日期；
（五）申请人的签名或者盖章；
（六）申请的日期。
复查、复核申请书可以采取当面递交、邮寄或者传真等形式提出。有条件的复查复核机构可以接受以电子邮件形式提出的复查、复核申请。
申请人在提交复查、复核申请书时，同时应当提供申请人的身份证明、信访事项处理意见书和复查意见书原件、相关证据材料以及其他需由申请人提供的材料。
第十条 申请人书面申请复查、复核有困难的，可以口头申请，复查复核机构应当依照本办法第九条规定的事项，当场制作复查、复核申请笔录，并由申请人签字或者盖章确认。
第十一条 申请人应当按照下列规定，向有关行政机关提出复查、复核申请：
（一）被申请人是人民政府的，应向其上一级人民政府提出；
（二）被申请人是县级以上人民政府工作部门的，由申请人选择，可以向其上一级主管部门提出，也可以向该部门的本级人民政府提出；被申请人是实行垂直领导的行政机关的，应向其上一级主管部门提出；
（三）被申请人是两个以上行政机关的，应向其共同的上一级行政机关提出。
第十二条 信访人对行政机关的处理、复查意见不服，仍然以同一事实和理由重复或者越级信访的，各级行政机关的信访工作机构不予受理，并书面告知信访人向有权复查、复核的机关提出。
信访人对行政机关作出的不予受理决定不服的，可以按照本办法第十四条的规定办理。
第三章 受 理
第十三条 复查复核机关收到复查、复核申请，应当予以登记，并在3日内分别按下列方式处理：
（一）对符合法定受理条件，并属于本机关职责范围的，应当受理，并书面通知申请人，同时向被申请人送达提出答复通知书和申请书或者申请笔录副本；
（二）对符合法定受理条件，但不属于本机关职责范围的，应当书面告知申请人向有权复查、复核的机关提出；
（三）对不符合法定受理条件的，不予受理，并书面告知申请人不予受理的理由，同时通知有关机关做好相关工作；
（四）复查、复核申请书缺少本办法第九条所列内容的，通知申请人在指定期限（最长不超过10日）内补正；申请人无正当理由未补正的，视为放弃申请。补正申请材料所用时间不计入复查、复核期限。
第十四条 申请人对复查复核机关不予受理决定不服的，可以向其上一级行政机关申诉，上一级行政机关应当分别作出以下处理：
（一）复查复核机关不予受理的理由不成立的，责令其限期受理；
（二）复查、复核申请不符合本办法规定受理条件的，书面告知申请人。
申请人对复查复核机关按照本办法第十三条第(二)项规定作出的书面告知不服的，参照前款规定办理。
第四章 举证和调查
第十五条 被申请人对作出信访事项处理、复查意见的证据、依据等负有举证责任。
被申请人应当自收到提出答复通知书之日起5日内，提出书面答复，并提交作出处理、复查意见的证据、依据和其他有关材料。
第十六条 复查复核机构办理复查、复核事项，应当通过召开座谈会等各种形式，听取申请人陈述事实和理由，并要求被申请人、第三人或者有关组织和人员说明情况；必要时可以到现场调查取证。
第十七条 复查、复核人员现场调查取证时，可以查阅、复制、调取有关文件和资料，向有关人员进行询问。
现场调查取证时，复查、复核人员不得少于2人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。被调查单位和人员应当配合复查、复核人员的工作，不得拒绝或者阻挠。
第十八条 申请人、被申请人和第三人向复查复核机构提供书证的，应当提供原件。提供原件确有困难的，可以提供与原件核对无误的复印件、照片等。
第十九条 对重大、复杂、疑难的复查、复核事项，申请人要求听证或者复查复核机构认为必要时，可以采取听证的方式办理，有关组织和人员应当予以协助、配合。听证程序按照规定执行。
第五章 审理和决定
第二十条 市、县（市、区）人民政府受理的业务性或专业性较强的复查、复核事项，可以指定本级人民政府有关部门在规定的时间内提出初步处理意见。
第二十一条 复查、复核意见作出前，申请人要求撤回复查、复核申请的，经说明理由，并经复查复核机构同意，可以撤回，复查、复核终止；申请人撤回申请的，不得再以同一事实和理由提出申请，但是申请人能够证明撤回申请违背其真实意思表示的除外。
复查、复核意见作出前，被申请人主动撤销违法或者明显不当的信访事项处理、复查意见，申请人不同意的，不得撤销。
复查、复核意见作出前，申请人与被申请人、第三人或者其他组织达成和解的，复查、复核终止。
第二十二条 复查复核机构经过审查，提出处理意见，报复查复核机关批准后，按照下列规定作出决定，并书面答复申请人：
（一）原处理、复查意见认定事实清楚、适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。
（二）原处理、复查意见有下列情形之一的，决定变更或者撤销：
1.主要事实不清的；
2.适用依据错误的；
3.违反法定程序的；
4.超越或者滥用职权的；
5.明显不当的。
（三）被申请人未依照本办法第十五条的规定提出书面答复，提交作出处理、复查意见的证据、依据和其他有关材料的，视为该处理、复查意见没有证据、依据，决定撤销。 （四）申请人在复查、复核申请中提出的新信访事项，应当告知其向依法有权处理的行政机关提出。
第二十三条 信访事项的处理、复查、复核工作要在全国信访信息系统中进行流转。办理、复查机关未及时在全国信访信息系统内录入处理、复查意见的，有关复查复核机构应当通知其补录。在规定时限内没有补录的，视为没有作出处理、复查意见，有关复查复核机构应当责令作出处理、复查意见的机关重新处理。
第二十四条 复查复核机关作出复查、复核决定，应当制作复查、复核意见，并加盖复查、复核专用章。
第二十五条 责令被申请人或者有关行政机关对信访事项重新处理的，被申请人或者有关行政机关不得以同一事实和理由作出与原处理意见内容相同或者基本相同的意见。
申请人对重新作出的处理、复查意见不服的，可以依法申请复查、复核。
第六章 送达和履行
第二十六条 复查复核机构应当自复查、复核意见作出之日起5日内将复查、复核意见书送达申请人和被申请人。 向当事人送达有关文书一般直接送达，当事人拒绝签收的，可以留置送达，采用直接送达或留置送达确有困难的，可以采用邮寄等法定方式送达。
第二十七条 复查复核机构对本机关已经生效的复查、复核意见，发现确有错误的，应当提请复查复核机关撤销原复查、复核意见，依法重新作出复查、复核意见。
第二十八条 被申请人（含有关义务组织，下同）应当履行复查复核机关作出的复查、复核意见。
责令被申请人对信访事项依法重新处理的，被申请人应当自收到复查、复核意见书之日起60日内作出处理意见，并按期答复信访人。法律、法规、规章及上级政策对作出信访事项处理意见的期限另有规定的，依照其规定。
第二十九条 被申请人不履行或者无正当理由拖延履行信访复查、复核意见的，申请人可以向复查复核机构申诉；复查复核机构应当提请复查复核机关向被申请人发出《责令限期履行通知书》；被申请人应当按照《责令限期履行通知书》的要求履行信访复查、复核意见，并将履行情况在规定期限内报告市、县（市、区）人民政府。
第七章 备案和监督
第三十条 建立信访事项处理、复查备案制度。行政机关应当在作出处理、复查意见之日起30日内，将作出的处理、复查意见及有关证据、依据材料报送上一级行政机关备案。 第三十一条 市政府复查复核机构应当对下级复查复核机构工作情况进行监督检查，发现有信访事项处理、复查不当行为的，应当责令其改正。
第三十二条 行政机关有下列情形之一的，由上级行政机关责令限期改正，并给予通报批评；拒不改正或者造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任： （一）对属于其职责范围的复查、复核申请不予受理或者未在规定期限内书面告知申请人是否受理的；
（二）推诿、拖延或者未在法定期限内办结复查、复核事项的；
（三）处理、复查、复核意见被上级撤销后拒不改正的； （四）拒不执行复查、复核意见的；
（五）未按规定提交本级人民政府委托复查、复核事项初步处理意见的；
（六）未按规定报送应当备案的处理、复查意见的；
（七）在复查、复核工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。
第三十三条 信访人对信访终结意见不服，仍然以同一事实和理由重复或者越级信访的，有关国家机关工作人员应当对信访人进行劝阻和批评教育；违反治安管理行为的，由公安机关给予治安管理处罚。
第八章 附 则
第三十四条 复查复核机构办理复查、复核事项，不得收取任何费用。
第三十五条 本办法所称行政机关是指市、县（市、区）人民政府和市、县（市、区）人民政府工作部门、派出机关。政府直属单位和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以参照本办法对行政机关的规定从事复查、复核活动。
第三十六条 本办法关于“3日”、“5日”的规定是指工作日，不含节假日；所称的“以内”，包括本数。
第三十七条 本办法自2010年9月1日起施行。
