城市房地产市场评估管理暂行办法
建设部
城市房地产市场评估管理暂行办法
1992年9月7日，建设部
第一条 为加强城市房地产市场评估的管理，保障国家、集体、个人的合法权益，促进城市房地产市场的健康发展，制定本办法。
第二条 本办法适用城市规划区内房地产市场活动中需要确定房地产价值或价格的评估管理。关于不进入房地产市场的资产估价，另行规定。
第三条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产市场估价管理工作。
县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
第四条 城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。
第五条 其它要求从事房地产市场估价业务的单位，应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，并经工商行政主管部门核发营业执照，成立房地产估价事务所，方可开业经营。
房地产估价事务所的资审条件和批准办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门规定，并报国务院建设行政主管部门备案。
第六条 房地产市场估价，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。
第七条 凡违反本办法第六条规定，未经房地产估价机构估价的，房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续，房地产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。
第八条 委托的房地产市场估价，委托人应和估价机构或估价事务所签订房地产估价委托协议书。
第九条 房地产市场估价，必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定，严格执行价格标准和估价程序，实行现场评估，按质论价。
第十条 房地产市场估价应当依照下列程序进行：
（一）申请估价。当事人应当依照本办法第六条的规定，向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：
1．当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；
2．标的物的名称、面积、座落；
3．申请估价的理由、项目和要求；
4．当事人认为其它需要说明的内容。
估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
（二）估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。
（三）现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。
（四）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：
1．估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划及发展前景，房地产市场行情；
2．标的物及其附着物质量等级评定；
3．估价的原则、方法、分析过程和估价结果；
4．必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料，原始资料及实际勘测数据等；
5．其它需要说明的问题。
估价结果书应由承办人员签名。
第十一条 估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后，书面通知当事人。
按本办法第六条规定由房地产估价机构承办的估价业务，其估价结果是国家和地方政府有关房地产税费、确定房地产损失补偿或赔偿金额的依据。估价结果书应制成若干副本分送有关部门。
第十二条 对估价结果中需要保密的内容，估价机构及估价事务所均不得随意向他人提供。
第十三条 当事人如对本办法第六条范围内的估价结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起十五日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
委托估价发生纠纷时，双方应协商解决。协商不成时，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第十四条 委托估价机构或估价事务所进行的房地产估价项目，当事人应当向承办单位交纳估价费。估价费标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定，报物价行政主管部门批准实施。任何单位和个人不得擅自提高或变相提高收费标准。
第十五条 房地产市场估价的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。
估价人员的资格证书和注册办法，由国务院建设行政主管部门另行制定。
第十六条 估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系，应当主动回避。
第十七条 估价人员有下列行为之一的，房地产行政主管部门可以根据情节，给予警告，通报批评直至吊销估价人员资格证书。构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
（一）不按照估价程序和价格标准，造成严重估价失误的；
（二）弄虚作假，故意抬高或者压低标的物的价值或价格的；
（三）利用工作之便牟取私利的；
（四）因工作失职给国家和人民财产造成重大损失的。
第十八条 任何单位和个人都不得在估价过程中提供伪证。或者阻挠估价人员依法进行估价工作。对于提供伪证或者阻挠估价工作正常进行的，由房地产行政主管部门给予批评、教育。情节严重构成违反治安的，应提请公安机关予以处理。构成犯罪的，提请司法机关追究刑事责任。
第十九条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则，报同级人民政府批准发布。
第二十条 本办法由建设部负责解释。
第二十一条 本办法自1992年10月1日起施行。
关于 “国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见”的解读
阚凤军
国务院根据中国利用外资的整体情况，结合世界经济从经济危机中复苏的整体趋势，为进一步提高利用外资质量和水平，更好地发挥利用外资在推动科技创新、产业升级、区域协调发展等方面的积极作用，国务院于2010年4月6日发布外资新政“国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见” （国发〔2010〕9号）。鉴于该意见对于外商在华投资具有比较重要的指示意义，故结合文件主要章节的相关内容，进行初步解读，供相关企业参考。
一、优化利用外资结构
(一)根据我国经济发展需要，结合国家产业调整和振兴规划要求，修订《外商投资产业指导目录》，扩大开放领域，鼓励外资投向高端制造业、高新技术产业、现代服务业、新能源和节能环保产业。严格限制“两高一资”和低水平、过剩产能扩张类项目。
解读：本条释放出的重要外资政策信息，即中国相关部门将重新调整与修订《外商投资产业指导目录》，该指导目录总的原则是鼓励外商投资与高端产业、高新技术、服务业、新能源和节能环保产业。尽管尚无判断该目录的具体的内容，但从上述政策信息可以预测以往的一些高能耗、高污染的投资项目，今后必将受到各审批机构的严格控制，对于一些产能过剩的项目将在项目的审批、用地、环保等各个方面受到严格审查。
(二)国家产业调整和振兴规划中的政策措施同等适用于符合条件的外商投资企业。
解读：这一条确认了外商投资企业与国内中资企业在享有国家政策方面的无差别国民待遇。不知道这是否是相关部门就一些外国公司投诉称中国在政府采购政策及其他措施中采取差别待遇的一种回应。无论如何，这一条从法律上保障外商投资企业在国内采购、招投标等商业运作中享有同等待遇、公平竞争。
(三)对用地集约的国家鼓励类外商投资项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。
解读：本条对于外商投资项目获得土地供应的基本原则，如果用地的项目属于鼓励类外资投资项目，则会优先供地。同时，它必将成为外国投资者在与政府争取外商投资优惠政策的重要筹码，他们很可能要求按照土地基本低价的70%受让土地，从而节省大量的土地成本。必须指出，国家在提升外商投资积极性的同时，该条规定的优惠政策是否同样适用于国内其他企业，否则，可能造成外商投资企业的超国民待遇。
(四)鼓励外商投资高新技术企业发展，改进并完善高新技术企业认定工作。
解读：国家相关部门，包括科技部门、税务部门等制定或出台新的政策，落实外商投资高新技术企业的认定及相关优惠政策享有等。
(五)鼓励中外企业加强研发合作，支持符合条件的外商投资企业与内资企业、研究机构合作申请国家科技开发项目、创新能力建设项目等，申请设立国家级技术中心认定。
(六)鼓励跨国公司在华设立地区总部、研发中心、采购中心、财务管理中心、结算中心以及成本和利润核算中心等功能性机构。在2010年12月31日以前，对符合规定条件的外资研发中心确需进口的科技开发用品免征进口关税和进口环节增值税、消费税。
解读：本条将引导跨国公司在华设立研发中心，加大2010年度在华的投资力度，最大限度利用科技开发产品的免征进口关税和进口环节增值税、消费税等优惠政策。
(七)落实和完善支持政策，鼓励外商投资服务外包产业，引入先进技术和管理经验，提高我国服务外包国际竞争力。
二、引导外资向中西部地区转移和增加投资
(八)根据《外商投资产业指导目录》修订情况，补充修订《中西部地区外商投资优势产业目录》，增加劳动密集型项目条目，鼓励外商在中西部地区发展符合环保要求的劳动密集型产业。
解读：本条政策符合国家经济均衡发展、梯级转移的整体策略。目前，中国的劳动密集型产业正逐步由中国东部向中西部转移，同时，加快东部发达地区的产业升级、加速创新型企业的发展与壮大。目前，重庆、成都等城市在吸引跨国企业投资都取得重大的进展，一方面提升当地的整体引资水平及规模，也促进当地剩余劳动力的有效消化，提高当地生活水平。
(九)对符合条件的西部地区内外资企业继续实行企业所得税优惠政策，保持西部地区吸收外商投资好的发展势头。
解读：本条进一步明确西部地区企业的企业所得税优惠政策，引导外商继续加大力度向该地区进行投资。鉴于内外资两税统一，西部地区相关税收政策成为企业降低税务成本的重要考量。
(十)对东部地区外商投资企业向中西部地区转移，要加大政策开放和技术资金配套支持力度，同时完善行政服务，在办理工商、税务、外汇、社会保险等手续时提供便利。鼓励和引导外资银行到中西部地区设立机构和开办业务。
解读：尽管上述规定非常清晰具体，但具体实施过程中可能需要从国家层面进行督促及地方政府之间有效配合。企业转移过程中，特别是企业注册地与实际运营地不同，一些企业可能注销当地企业而重新在西部设立的新的企业等方式进行运作，这其中必然涉及工商、税务、外汇、社保等相关手续的办理，问题比较复杂。
(十一)鼓励东部地区与中西部地区以市场为导向，通过委托管理、投资合作等多种方式，按照优势互补、产业联动、利益共享的原则共建开发区。
解读：国家鼓励东部先进的企业， 能够利用其已有的管理经验、技术、资金等方面的优势，扩大对西部的投资方式及投资规模。特别是鼓励共建开发区，这一条很可能引导东部强省集合省内企业的投资需求及战略考量，统一与西部相关地区共建开发区，从而整体降低企业土地运营成本等。
三、促进利用外资方式多样化
(十二)鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。支持A股上市公司引入境内外战略投资者。规范外资参与境内证券投资和企业并购。依法实施反垄断审查，并加快建立外资并购安全审查制度。
解读：上述相关政策早已有之，关键是进一步明晰相关政策操作细则，为外资提供比较清晰、明确的参考。如我国的外资并购安全审查，就需要进一步明确安全审查的具体的流程、具体标准、安全的定义等问题。
(十三)利用好境外资本市场，继续支持符合条件的企业根据国家发展战略及自身发展需要到境外上市，充分利用两个市场、两种资源，不断提高竞争力。
