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预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 10:28:03  浏览:8372   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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证券公司分类监管规定

中国证券监督管理委员会


证券公司分类监管规定

证监会公告[2009]12号


现公布《证券公司分类监管规定》,自公布之日起施行。


二○○九年五月二十六日



证券公司分类监管规定

  第一章 总则

  第一条 为有效实施证券公司常规监管,合理配置监管资源,提高监管效率,促进证券公司持续规范发展,根据《证券法》、《证券公司监督管理条例》等有关法律、行政法规的规定,制定本规定。

第二条 证券公司分类是指以证券公司风险管理能力为基础,结合公司市场竞争力和持续合规状况,按照本规定评价和确定证券公司的类别。

  中国证监会根据市场发展情况和审慎监管原则,在征求行业意见的基础上,制定并适时调整证券公司分类的评价指标与标准。

  第三条 中国证监会及其派出机构根据证券公司分类结果对不同类别的证券公司实施区别对待的监管政策。

  第四条 证券公司的分类由中国证监会及其派出机构组织实施。

  证券公司分类工作必须坚持依法合规、客观公正的原则。参与证券公司分类工作的人员应当具备相应的专业素质、业务能力和监管经验,在工作中坚持原则、廉洁奉公、勤勉尽责。

  第二章 评价指标

  第五条 证券公司风险管理能力主要根据资本充足、公司治理与合规管理、动态风险监控、信息系统安全、客户权益保护、信息披露等6类评价指标,按照《证券公司风险管理能力评价指标与标准》(见附件)进行评价,体现证券公司对流动性风险、合规风险、市场风险、信用风险、技术风险及操作风险等管理能力。

  (一)资本充足。主要反映证券公司净资本以及以净资本为核心的风险控制指标情况,体现其资本实力及流动性状况。

  (二)公司治理与合规管理。主要反映证券公司治理和规范运作情况,体现其合规风险管理能力。

  (三)动态风险监控。主要反映证券公司风险控制指标及各项业务风险的动态识别、度量、监测、预警、报告及处理机制情况,体现其市场风险、信用风险的管理能力。

  (四)信息系统安全。主要反映证券公司IT 治理及信息技术系统运行情况,体现其技术风险管理能力。

  (五)客户权益保护。主要反映证券公司客户资产安全性、客户服务及客户管理水平,体现其操作风险管理能力。

  (六)信息披露。主要反映证券公司报送信息的真实性、准确性、完整性和及时性,体现其会计风险及诚信风险管理能力。

  第六条 证券公司市场竞争力主要根据证券公司经纪业务、承销与保荐业务、资产管理业务、成本管理能力、创新能力等方面的情况进行评价。

  第七条 证券公司持续合规状况主要根据司法机关采取的刑事处罚措施,中国证监会及其派出机构采取的行政处罚措施、监管措施及证券行业自律组织纪律处分的情况进行评价。

  第三章 评价方法

  第八条 设定正常经营的证券公司基准分为100分。在基准分的基础上,根据证券公司风险管理能力评价指标与标准、市场竞争力、持续合规状况等方面情况,进行相应加分或扣分以确定证券公司的评价计分。

  第九条 评价期内证券公司因违法违规行为被中国证监会及其派出机构采取行政处罚措施、监管措施或者被司法机关刑事处罚的,按以下原则给予相应扣分:

  (一)被采取出具警示函,责令公开说明,责令参加培训,责令定期报告,责令增加内部合规检查次数的,每次扣1分;

  (二)被采取出具警示函并在辖区内通报,责令改正,责令处分有关人员,或者董事、监事、高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被监管谈话的,每次扣1.5分;

  (三)被采取出具警示函并在全行业通报,责令停止职权或解除职务,责令更换董事、监事、高级管理人员或限制其权利,限制股东权利或责令转让股权的,每次扣2分

  (四)被采取公开谴责,限制业务活动,暂不受理与行政许可有关文件,暂停核准新业务或增设、收购营业性分支机构申请的,每次扣2.5分;

  (五)董事、监事、高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被认定为不适当人选或被撤销任职资格的,每次扣3分;

  (六)被采取警告行政处罚措施,或者董事、监事、高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被采取一定期限内市场禁入的,每次扣5分;

  (七)被采取没收违法所得、罚款、暂停业务许可等行政处罚措施,或者董事、监事、高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被采取永久性市场禁入的,每次扣8分;

  (八)被采取撤销部分业务许可行政处罚措施或被刑事处罚的,每次扣10分。

  证券公司分公司、营业部等分支机构被直接采取上述措施的,按以上原则减半扣分,累计最高扣5分;证券公司控股子公司纳入母公司合并评价的,子公司被采取的监管措施,按以上原则减半扣分。

  第十条 证券公司被证券行业自律组织纪律处分的,每次扣0.5分。

  第十一条 就同一事项对证券公司采取多项行政处罚措施、监管措施、纪律处分的,按最高分值扣分,不重复扣分,但因限期整改不到位再次被采取行政处罚措施、监管措施、纪律处分的除外;就不同事项采取同一行政处罚措施、监管措施、纪律处分的,应当分别计算、合计扣分。

  第十二条 证券公司资本充足、公司治理与合规管理、动态风险监控、信息系统安全、客户权益保护和信息披露等6类评价指标存在一定问题,按具体评价标准每项扣0.5分。如已被采取监管措施的,按本规定第九条执行,不重复扣分。

  第十三条 证券公司市场竞争力符合以下条件的,按以下原则给予相应加分:

  (一)证券公司上一年度代理买卖证券业务净收入或营业部平均代理买卖证券业务净收入位于行业前5名、前10名、前20名的,分别加2分、1分、0.5分;

  (二)证券公司上一年度承销与保荐业务、并购重组等财务顾问业务净收入或股票主承销家数或债券主承销家数位于行业前5名、前10名的,分别加2分、1分;

  (三)证券公司上一年度资产管理业务净收入位于行业前5名、前10名、前20名的,分别加2分、1分、0.5分;

  (四)证券公司上一年度净利润为正且成本管理能力位于行业前5名、前10名、前20名的,分别加2分、1分、0.5分;

  (五)证券公司创新成果评价期内在行业推广的,单项或累计最高可加5分。

  证券公司在评价期内如因违法违规行为被采取本规定第九条第(六)至第(八)项措施的,不适用本条第(一)至第(三)项加分。

  证券公司在评价期内发生未履行上市保荐和持续保荐法定职责与义务情形的,不适用本条第(二)项加分。

  第十四条 证券公司符合以下条件的,按以下原则给予相应加分:

  (一)公司最近2个、3个评价期内主要风险控制指标持续达标的,分别加2分、3分;

  (二)公司最近2个、3个评价期内未被采取过本规定第九条第(六)至第(八)项措施的,分别加2分、3分;

  (三)公司净资本达到规定标准5倍及以上的,每一倍数加0.1分,最高可加3分;

  (四)公司净资本与负债的比例、净资本与各项风险资本准备之和的比例达到规定标准2倍及以上的,分别加0.5分;

  (五)净资本收益率位于行业前5名、前10名、中位数以上的,分别加2分、1分、0.5分。

  第十五条 中国证监会及其派出机构可以根据证券公司在评价期内落实专项监管工作情况,对证券公司的评价计分进行调整,每项最高可加或扣3分。

  第十六条 证券公司可以申请中国证监会认可的机构(以下简称专业评价机构)组织专家对其专业管理能力、信息技术系统的稳定与安全、客户服务与管理水平、投资者教育等方面进行专业评价;专业评价机构可针对证券行业内发生的重大事故、技术故障、业务纠纷与客户投诉等情况,对涉及的证券公司进行专业评价。证券公司专业评价的标准和办法另行制定。

  中国证监会及其派出机构可以根据证券公司专业评价结果,对证券公司评价计分进行调整,每项专业评价最高可加3分。

  经专业评价机构评定,证券公司发生的重大事故、技术故障、业务纠纷、客户投诉是由于证券公司管理不善引起的,中国证监会及其派出机构应采取相应的监管措施,进行扣分。

  第四章 类别划分

  第十七条 中国证监会根据证券公司评价计分的高低,将证券公司分为A(AAA、AA、A)、B(BBB、BB、B)、C(CCC、CC、C)、D、E等5大类11个级别。

  被依法采取责令停业整顿、指定其他机构托管、接管、行政重组等风险处置措施的证券公司,评价计分为0分,定为E类公司。评价计分低于60分的证券公司,定为D类公司。

  中国证监会每年根据行业发展情况,结合以前年度分类结果,事先确定A、B、C三大类别公司的相对比例,并根据评价计分的分布情况,具体确定各类别、各级别公司的数量,其中B类BB级及以上公司的评价计分应高于基准分100分。

  (一)A类公司风险管理能力在行业内最高,能较好地控制新业务、新产品方面的风险;

  (二)B类公司风险管理能力在行业内较高,在市场变化中能较好地控制业务扩张的风险;

  (三)C类公司风险管理能力与其现有业务相匹配;

  (四)D类公司风险管理能力低,潜在风险可能超过公司可承受范围;

  (五)E类公司潜在风险已经变为现实风险,已被采取风险处置措施。

  第十八条 证券公司在评价期内存在挪用客户资产、违规委托理财、财务信息虚假或股东虚假出资、抽逃出资等违法违规行为的,将公司类别下调3个级别;情节严重的,将公司类别直接认定为D类。

  第十九条 证券公司在自评时,若不如实标注存在问题,存在遗漏、隐瞒等情况,将在应扣分事项上加倍扣分;自评时存在隐瞒重大事项或者报送、提供的信息和资料有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的,将视情节轻重将公司类别下调1至3个级别。

  证券公司未在规定日期之前上报自评结果的,将公司类别下调1个级别;未在确定分类结果期限之前上报自评结果的,将公司类别直接认定为D类。

  第五章 组织实施

  第二十条 证券公司分类评价每年进行一次,评价期为上一年度5月1日至本年度4月30日,涉及的财务数据、业务数据原则上以上一年度经审计报表及中国证券业协会公布的信息为准。

  第二十一条 证券公司分类按照证券公司自评、派出机构初审、中国证监会复核的程序进行。

  第二十二条 证券公司应当按照本规定的要求进行自评。证券公司应结合自身情况,对照评价指标与标准,如实反映存在的问题及被采取的监管措施,经公司主要负责人和合规负责人签署确认后,将自评结果上报公司住所地中国证监会派出机构。

  第二十三条 中国证监会派出机构在证券公司自评的基础上,根据日常监管掌握的情况,对证券公司自评结果进行初审和评价计分,将初审结果上报中国证监会。

  在初审过程中,中国证监会派出机构可以就有关问题进行核查,并与证券公司核对情况,确认事实。

  第二十四条 中国证监会在派出机构初审的基础上进行复核并确定证券公司的类别,于每年7月15日之前将分类结果书面告知证券公司。

  证券公司对其分类结果有异议的,在收到分类结果书面通知之日起1个月内可向中国证监会提出书面申述。中国证监会在收到申述后1个月内予以答复。

  第二十五条 对于在自评时隐瞒事项或者报送、提供的信息和资料有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的证券公司,中国证监会派出机构应当对公司主要负责人视情节轻重采取监管谈话等措施,并记入诚信档案。

  第二十六条 中国证监会派出机构在日常监管工作中,对证券公司发生的违规行为和异常情况应及时调查、迅速采取适当的监管措施并记入监管档案,在此基础上对证券公司进行客观、公正的初审和评价计分。中国证监会派出机构对证券公司的违法违规行为是否及时、充分采取相应监管措施,以及证券公司分类初审的质量,是落实辖区监管责任制,考评中国证监会派出机构证券公司监管工作绩效的重要依据。

  第二十七条 证券公司状况发生重大变化或者出现异常且足以导致公司分类类别调整的,中国证监会及其派出机构应当根据有关情况及时对相关证券公司的分类进行动态调整;证券公司也可以向派出机构提出调整分类的申请,经派出机构初审后报中国证监会复核确定。

  上述分类调整属于调高证券公司类别的,证券公司评价指标应当持续6个月以上满足与调高类别相应的标准。

  第六章 分类结果使用

  第二十八条 中国证监会按照分类监管原则,对不同类别证券公司规定不同的风险控制指标标准和风险资本准备计算比例,并在监管资源分配、现场检查和非现场检查频率等方面区别对待。

  第二十九条 证券公司分类结果将作为证券公司申请增加业务种类、新设营业网点、发行上市等事项的审慎性条件。

  第三十条 证券公司分类结果将作为确定新业务、新产品试点范围和推广顺序的依据。

  第三十一条 中国证券投资者保护基金公司根据证券公司分类结果,确定不同级别的证券公司缴纳证券投资者保护基金的具体比例。

  第三十二条 证券公司分类结果主要供中国证监会及其派出机构使用,证券公司不得对外公布分类结果,不得将分类结果用于广告、宣传、营销等商业目的。

  第七章 附则

  第三十三条 证券公司控股的证券子公司,可以合并纳入母公司分类评价,母子公司合并评价的,母公司的分类结果适用于子公司。

  第三十四条  本规定下列用语的含义:

  (一)主要风险控制指标,是指净资本、净资本/各项风险资本准备之和、净资本/净资产、净资本/负债、净资产/负债等5项指标。

  (二)成本管理能力,是指营业收入与营业支出的比例,用(营业收入-投资收益-公允价值变动收益) /营业支出进行衡量。

  第三十五条 本规定自公布之日起施行。

景德镇市城市建设资金财政集中支付管理暂行办法

江西省景德镇市人民政府办公室


景德镇市人民政府办公室关于印发景德镇市城市建设资金财政集中支付管理暂行办法的通知

景府办发[2011]2号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门,市直有关单位:

《景德镇市城市建设资金财政集中支付管理暂行办法》已经2011年3月7日市政府第110次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二○一一年四月十一日


景德镇市城市建设资金财政集中支付管理暂行办法



第一章 总 则

第一条 为加强城市建设资金的管理和监督,提高资金使用效率,保证城市建设项目顺利实施,根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《基本建设财务管理规定》、《财政投资评审管理规定》、《财政违法行为处罚处分条例》等相关法规,制定本办法。

第二条 城市建设项目是由市政府统一规划并直接投资建设的城市基础设施等公共工程。项目建设单位(下称“建设单位”)是指由市政府批准负责项目建设的机构。

第三条 城市建设资金属财政性资金,专项用于城市公共工程建设。其主要来源包括但不限于:

(一)由市属融资企业或以建设单位名义向金融单位借贷的,且到期后由市本级财政归还本息的资金;

(二)土地出让金中安排的资金。

第四条 城市建设资金实行专户存储、专账核算、专款专用。

第五条 城市建设资金实行财政集中支付制度。为切实加强核算管理,减少中间环节,提高资金使用效益,城市建设资金应由市财政部门根据用款计划,将应付未付的款项直接支付给项目施工单位(供货方、个人等)。

第六条 市财政部门应设置专门的城市建设资金管理机构,主要负责城市建设资金的筹集、日常核算、核拨和监督检查。

第七条 建设单位应配合做好资金集中支付工作,在完成工程的立项、建设管理、检查验收基础上,做好工程财务凭证初审、财务核算和预决算等工作。

第二章 资金的申报

第八条 建设单位应根据建设任务提出项目建设概算,报市财政部门初审。市财政部门应组织相关部门及具有资质的中介机构对概算进行评审后提出意见报市政府。

第九条 建设单位应根据市政府批复项目概算,制定用款安排计划并向市财政部门提出用款申请。市财政部门应按照统筹兼顾、量入为出的原则提出支付意见报市政府审核批准。

第十条 申报项目建设概算应提供的资料包括但不限于:

(一)项目建议书审批文件;

(二)环境影响报告书及批复文件;

(三)可行性研究报告及审批文件;

(四)建设用地规划许可证;

(五)建设工程规划许可证;

(六)项目土地预审意见或土地使用证;

(七)初步设计及工程概算审批文件;

(八)工程施工图审查合格书;

(九)建设工程施工许可证。

第三章 资金审核及拨付

第十一条 建设单位负责提出资金拨付申请。市财政部门按照市政府批复的支付意见、建设单位提供的项目实施协议或合同书、项目实施计划,根据项目建设进度,对建设单位提出的用款额度(附报账凭据)审核无误后,将应支付的城市建设资金直接支付给项目施工单位(供货方、个人等)。

经批准,城市建设资金可采取授权支付方式。市财政部门将不宜直接支付的零星资金和过渡性资金等拨付给建设单位,由建设单位根据实际情况适时使用。

工程款、货物款和物资采购款等应采用财政集中支付方式。房屋补偿费等过渡性资金采用财政授权支付方式。建设单位的管理费应按《基本建设财务管理规定》提取。政府采购范围内的建设项目所需资金的拨付按政府采购制度执行。

第十二条 申请资金拨付时应提供以下资料包括但不限于:

(一)资金拨款申请;

(二)项目计划批复;

(三)项目施工合同(或招标协议);

(四)项目中标合同;

(五)政府采购合同;

(六)集中支付拨款申请表;

(七)费用支出明细表(附原始凭证)以及项目竣工决算;

(八)工程监理签字认定的工程计量表;

(九)工程款完税凭证;

(十)涉及土地或房屋征收的,必须提供征地协议或征收房屋补偿协议等原始凭证。

第十三条 市财政部门应对发票和相关原始凭证进行审核,必要时应去现场勘察论证。

第四章 工程价款决算及资金清算

第十四条 建设项目完工后,建设单位应及时督促施工单位编制项目决算,并按照相关规定申请市政府相关部门对项目进行竣工验收。

第十五条 建设项目竣工验收后,建设单位应申请审计机关进行项目审计。审计结果应送市财政部门。

第十六条 建设项目竣工决算未审批前,工程款实际支付额不应超过合同总价款的70%。

第十七条 市财政部门应根据审计结果,及时与建设单位进行资金清算。

第五章 监督检查

第十八条 建设单位应严格按照国家相关规定,用好城市建设资金。市纪检、监察、审计和财政等部门应对建设资金进行监督检查。

第十九条 任何建设单位或者个人不得挤占、挪用城市建设资金。对违反规定使用城市建设资金的,市财政部门应报市政府批准后,收回或扣减已安排的城市建设资金,并按《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)和国家其它相关法规进行处理。

第六章 附则

第二十条 本办法由市财政局负责解释。

第二十一条 属市政府直接投资管理的项目执行本办法。

土地储备项目资金管理执行本办法。

属县(市、区)和部门投资管理的项目参照本办法执行,属企业自行投资开发的项目自行制定管理办法。

本办法自印发之日起执行。